Платишь за "коммуналку"? Имеешь право на ремонт в квартире и подъезде!
		РФ 31.10.2011
К общедомовому имуществу, которое обязаны ремонтировать и заменять без доплат коммунальщики, относятся батареи, не имеющие отсекающих устройств, т.е. для отключения которых необходимо отключать стояк! ...

Большинство из нас добросовестно оплачивает жилищно-коммунальные услуги и так же покорно отдает деньги за каждый вызов сантехника или другого работника коммунальных служб. Между тем по закону многие виды работ коммунальщики обязаны выполнять без доплат. Зная и применяя эти правила, вы сможете существенно сэкономить.

На что уходят наши деньги

Все, конечно, в курсе, что в ежемесячную плату за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) включаются взносы за расходование коммунальных благ: воды, электричества и т. д. При этом многие забывают или даже не догадываются, что в состав ЖКУ входят также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (согласно статьи 154 Жилищного кодекса РФ). Обязанности по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в соответствии с ЖК РФ несет компания, управляющая домом - ДЕЗ, ЖЭУ или частная УК, либо товарищество собственников жилья.

Проще говоря, все, что относится к общедомовому имуществу, коммунальщики обязаны ремонтировать в рамках нашей регулярной платы за ЖКУ, не требуя с жильцов дополнительных денег. На практике основная сложность заключается в том, чтобы определить, что именно считается общим имуществом в многоквартирном доме.

Крыша, стены, стояки

Если БЫ говорить о Москве, то очень часто в Интернете и печатных СМИ встречаются консультации со ссылкой на распоряжение столичного правительства от 29 июня 1992 года № 1590-РЗП. В этом документе конкретно перечислены работы, которые коммунальщики обязаны выполнять по заявкам населения без взимания доплаты. Однако вынуждены вас огорчить: удобное и понятное распоряжение № 1590-РЗП на сегодня, увы, утратило силу. Причем, московские власти не стали издавать аналогичных - более современных норм. Так что нужно руководствоваться общими правилами, установленными федеральным законодательством.

Речь идет о Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (последняя редакция - от 6 мая 2011 года). В пунктах 2 и 5-9 перечисляются конструкции, системы и другие объекты, которые относятся к общедомовому имуществу.

Некоторые положения звучат просто и понятно. Скажем, в подпункте "б" пункта 2 значится крыша, из чего следует, что любые проблемы с кровлей ДЕЗ (или другая управляющая компания) обязана устранять без доплат. В подпункте "в" того же пункта указаны несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты. Соответственно, дефекты этих конструкций, включая трещины и другие повреждения, коммунальщики также должны ремонтировать в рамках нашей ежемесячной платы за ЖКУ.

Пункт 5 определяет, что в состав общего имущества включаются "внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих стояках".

Авторитетный эксперт по российскому жилищному законодательству, депутат Госдумы Галина Хованская поясняет: "Из данного пункта следует важное для большинства из нас правило: если у вас возникли проблемы со стояками, то коммунальщики однозначно обязаны без доплат устранить дефекты, в том числе произвести замену на новые стояки".

Практикующий адвокат Дмитрий Лесняк обращает внимание: "В подпункте "д" пункта 2 Правил указан принцип, который следует брать за основу при решении вопроса о том, что конкретно относится к общедомовому имуществу. А именно: это может быть механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или ВНУТРИ помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)".

Исходя из этого, эксперты, отмечают, что в ремонт общедомового имущества включается, в том числе, устранение течей в кранах водопроводных и сливных бачков.

Кто должен заменять неисправные батареи?

Это удовольствие не из дешевых, поэтому вопрос, относить ли батареи к общедомовому имуществу, стоит особенно актуально. Пункт 6 упомянутых Правил говорит следующее: "в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях".

Авторитетное толкование этого пункта можно найти в решении Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 года № ГКПИ09-725. В частности, подчеркивается, что в состав общего имущества в многоквартирном доме ВКЛЮЧАЮТСЯ те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры. В эту категорию НЕ ВХОДЯТ радиаторы, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях стояков внутридомовой системы отопления.

Проще говоря, к общедомовому имуществу, которое обязаны ремонтировать и заменять без доплат коммунальщики, относятся батареи, не имеющие отсекающих устройств, т. е. для отключения которых необходимо отключать весь стояк отопления.

Что делать на практике?

Чтобы добиться условно бесплатного (точнее, без доплаты) ремонта, устранения дефектов и т. п., нужно не только оставить традиционную заявку в диспетчерской службе вашей управляющей компании. Юристы советуют сразу передать - по почте либо при личной явке - заявление на имя директора УК. Укажите, в чем проблема, подчеркните, что объект относится к общему имуществу многоквартирного дома на основании вышеуказанных Правил и потребуйте устранить недостатки, ссылаясь на Жилищный кодекс РФ.

На заметку: сроки устранения основных дефектов в жилых домах вы найдете в приложении "В" ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия".