IRN.RU проанализировал динамику на рынке недвижимости
		Экономика 12.10.2009
Выжимка из конспекта доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко "Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза от 07.10.09". ...

Уже давно (с 2006г.) были прогнозы о неадекватный характер роста цен на жилье, вызванный искусственным нагнетанием дефицита предложения, а также усиленным внедрением ипотеки на дефицитном рынке. В 2008г. высказывались предложения о неизбежном кризисе на рынке недвижимости.

С августа 2008г. по сентябрь 2009г. sквартиры в Москве подешевели в долларовых ценах в среднем на треть (с максимальной отметки чуть выше 6.000$ за метр по индексу ИРН средний уровень цен на жилье в столице снизился к концу лета – началу осени 2009 года примерно до 4.000$).

Есть три сценария дальнейшего развития:

1. «Отскок» цен вверх от уровня поддержки в 4.000$ и скорое восстановление докризисного уровня (6.000$), т.е. начало нового роста уже этой осенью и продолжение в следующем году.
2. Продолжительная стабилизация рынка на уровне около 4.000$ за метр с незначительными вариациями и, возможно, в перспективе с очень вялым ростом на уровне инфляции (порядка 10% в год со следующего года).
3. Дальнейшее резкое или плавное снижение цен, по всей видимости, к следующему уровню поддержки в 2.000$ за метр (второе «дно»).

Для того, чтобы разобраться в происходящем, необходимо понять, а что являлось причинами такого движения рынка. Олега Репченко в своей статье рассматривает и объясняет причины движения цен в периодаы с 1998г. по 2009г. Он считает, что основными причинами такого уровня до кризисных цен, являются два основных фактора: переизбыток свободных денег в стране и нагнетание дефицита жилья.

Приход финансового кризиса ликвидировал переизбыток свободных средств. Этот фактор явно не возобновится в течении ближайшие годы. Возникает вопрос: сохранится ли дефицит предложения на московском рынке жилья или нет? Пока дефицит предложения сохраняется, поэтому московское жилье и подешевело только на треть (с 6.000$ до 4.000$), а не в 3 раза (с 6.000$ обратно до 2.000$). Если дефицит предложения будет ликвидирован, то у московского квадратного метра есть все шансы сползти ближе к 2.000$.

Далее рассматриваются пояснения на примере: продажи новостроек в Марфино. Наличие недорогих предложений эконом-класса, очевидно, будет тянуть вниз и все остальное предложение – в этом и состоит сценарий дальнейшего сползания цен. Но если Марфино так и останется единичным примером, то по мере его распродажи на рынке останется только более дорогое предложение и текущая структура цен автоматически сохранится. Это и есть сценарий стабилизации рынка при нынешней стоимости жилья.

Для основной массы участников рынка не имеет особой разницы, какой сценарий динамики цен реализуется в итоге. Они будут либо зарабатывать больше с 1 метра, но строить мало, либо продавать дешевле и меньше зарабатывать с каждого метра, но зато на большем объеме.

Специалисты IRN.ru утверждают, что дефицит предложения на рынке жилья не будет. Они утверждают, что те агентства недвижимости, которые не являются по совместительству еще и инвесторами, сейчас заинтересованы скорее в дальнейшем сползании рынка вниз по цене в область массового спроса и большей оборачиваемости.

Авторы делают 2 вывода (далее цитата):

1. Сейчас цены на рынке недвижимости Москвы и России могут пойти по одному из двух сценариев: продолжительная стабилизация на текущим уровне или дальнейшее сползание вниз. Стабилизация на нынешнем ценовом уровне реализуется в условиях сохранения дефицита предложения, дальнейшее снижение – в условиях роста объемов предложения и нового строительства. Различие этих двух сценариев можно будет проследить, в том числе, по регионам России – после примерно пропорционального снижения цен везде теперь в тех городах России, где предложение ограничено, цены стабилизируются, а там где дефицита нет – продолжат снижаться.

2. Независимо от реализации одного или другого сценария и динамики цен рынок недвижимости и строительства сможет полноценно функционировать. Даже при существенном дальнейшем снижении стоимости жилье все равно будет выгодно строить и продавать. Сложившийся годами стереотип о том, что рост цен на недвижимость – это хорошо, а падение – плохо, в корне не верен. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар, могут как расти, так и снижаться, но не следует снижение цен на недвижимость отождествлять с кризисом на рынке или крахом отрасли. Слухи о «смерти» рынка недвижимости сильно преувеличены, считают сотрудники IRN.RU.